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【不動産売却】一括査定サイトのデメリット ~高額査定に潜む罠~

更新日:

当店に来店された客様から言われた「一括査定より売却見積もりがかなり安いですね」という言葉。

この言葉に対してちょっとやりきれない思いがあったので

今回は「不動産売却の一括査定サイト」に対してシャインエステートが思う内容をお伝えします。

2021年11月 不動産一括サイトからのメールで現在の1件単価がわかりました。訂正しています。

まず知っていて欲しいマメ知識。
宅建業者(不動産屋)が物件を査定する場合
査定額を提示するためには「根拠」が必要です。
根拠になるモノは「周辺の似た物件の売買事例」や「建物の耐用年数から算出」などです。
必ず根拠を提示して査定額を出さないといけません。

不動産売却の一括査定サイトとは

不動産一括査定サイトとは、インターネットで査定したい不動産の情報を入力するだけで、

無料で複数の不動産会社に査定依頼できるサイトのことです。

保険や自動車売却でもよく似た一括査定サイトは存在すると思います。

不動産売却の一括査定サイト使用のメリット

  1. 利用料が無料
  2. 不動産店舗へ行かなくてもよい。
  3. 一度にたくさんの不動産会社からの査定額が取れる

机上査定と訪問査定の違い

机上査定とは

そのままですね。「机の上で査定価格を出す」です。

机上査定額は、レインズやその店舗独自に蓄積したエリアの成約事例・売却実績から出したりします。

実際に物件も見ずに価格を出す。概算金額を算出するという事です。

訪問査定とは

訪問査定とは、物件に「訪問」して査定する事です。正確な査定価格を知りたい場合には訪問査定が良いです。

訪問して物件の下記のような内容をチェックします。
1.室内の劣化具合はどうか
2.外観の劣化・ひび割れ具合はどうか
3.付帯設備の具合はどうか
4.ロケーションはどうか
5.上水道・下水道・ガスなどの引込の状況
6.境界標があるかどうか
7.周辺の嫌悪施設の有無  などなど

メンテナンスが行われている物件とそうではない物件。

キレイに使用されている物件と部屋の壁に穴が開いている物件。

嫌悪施設が有る物件とない物件。

これらが同じ価格ではないのは、感覚でも分かってもらえると思います。

不動産売却の一括査定サイト使用のデメリット

あくまで、私目線です。参考にしてください。

1.机上査定額は概算でしかない

そうなんです、概算でしかないです。お家に訪問されるのが困る方には参考程度にしかなりません。

訪問査定と比べて大きく金額が変わる場合があります。しかも、

「わざと高い価格を提示する」ことがある

不動産屋としてはやはり自分のお客さんになってほしいので、とりあえず高い査定額を出す人もいます。

ですがそんな机上査定の価格に何の意味があるのだろうかと私は思う。

何のために売却査定するのでしょうか。老後の資金?借金返済?相続物件売却?

「わざと高い価格」の査定金額で計画立てて大丈夫でしょうか。

あと、解っていても「●●●●万円の査定が出た事がある」と思ってしまいませんか?

高額査定の価格で売れる様に思ってしまいませんか?そんな売主さまを私達は見てきました。

2.複数の不動産会社から連絡が来ます。

2021年11月更新 当店に届いたDMでは1件15,000円でしたイ●イ

私が在籍していた不動産屋が利用していた一括査定から届く1件の情報価格が7,000円+税だった様な気がします。

お客様が打ち込んだ情報は6件~10件ほどの不動産屋さんに届き、各会社・店舗が7,000円 15,000円支払っています。

(皆さんの情報1件1件が、90,000円~150,000円で売られています)

各情報を受取った不動産屋さんは情報が6~10店会社・店舗に届いている事を知っています。

(だって実際にお客さん宅に訪問査定行ったら、10社ほどの営業マン集められて一斉に査定した経験あります)

だからどこの会社や店舗より先に、話がしたくて電話を掛ける・連絡をとる・メールを送るんです。

各社・店舗1件の情報に7,000円 15,000円支払っています。お客さんになってほしいです。必死になります。

なので、一括査定に申込むと「めっちゃ電話かかってくる」・「査定が高くなる」となるんです。

ここが落とし穴!
■査定額は売却額を保証しているものではないという事。

実際の売却額は査定額通りにいかない事も当たり前にあります。

あとはそもそも査定が相場より高額だと売却に至らないこともあります。

私が不動産売却の一括査定サイトに思う事

1.アフィリエイターが雑なレビューサイトを作成している

「不動産一括査定 おすすめ」などで検索するとぞろぞろと検索上位にアフィリエイト目的のサイトが並びます。

もちろん中には真摯に記事を書いてる方もいるでしょうが、不動産屋目線でサイトを覗くとあまりにひどい内容が散見します。

アフィリエイターが一番印象をおかしくしている様な気がする。

その理由は不動産一括査定のアフィリエイトの報酬が高いからだと思います。

口コミやレビューに基本良い事ばかり書いてる。

でもその内容は本当に不動産業務知っているのかな?と思う事も多々あります。

私が見た一括査定紹介サイトでは「超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができるすまいValue」が良いと絶賛されていました。

「さすが大手で、とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。」とありました。

不思議なのが査定書は分厚ければ良い査定書だと思うのでしょうか?残りの3社はどうなった??薄っぺらかった??

あと、「規定の審査を通った、厳選された不動産会社700店舗が対応!」→ それなのに何百万円と違う査定するんですね。

そもそも不動産の査定には根拠が必要なのに、何を根拠にすればそこまでの金額差が出るんでしょうか。

不動産一括査定をレビューしてるサイトのでたらめに惑わされないようにしましょう。

2.不動産会社と出会う「きっかけ」と割り切る。

上記の通り、一括査定はたくさんの不動産屋さんに情報が行くので、

各不動産屋はガツガツ来ると思いますが、その中でも誠実そうな担当者さんを選んでください。

誠実な人に当たればラッキー!!

でも誠実に周辺事例等から価格を出したら「安い」レッテル貼られてしまうジレンマ。

3.査定は机上査定はあまり意味がないので訪問査定を選ぶ。

結局訪問査定が良いと思います。

なら初めからご自分で指定の不動産屋さんに訪問査定を申し込めばいい。

1店舗では~~!と言うなら2・3件電話するだけです。

それすらめんどくさいのであれば、「高く売却」「良い条件での売却」は難しいのではないでしょうか。

4.一括査定サイトはハードルを下げ過ぎている

査定を申し込む方は無料。じゃあ、サイト側はどうやって儲けているのか?

上記の通り、私が在籍していた不動産屋が利用していた一括査定から届く1件の情報価格が7,000円+税だった様な気がします。

(2021年11月 上記の通り1件15,000円でした)

それを6件~10件ほどに送ります。この場合は42,000円~70,000円。 90,000円~150,000円

■入力の手間や心理的障壁を不必要に軽く見せている

「60秒で入力可」「具体的な売却時期は決まっていない場合でも、お気軽にご相談ください」「あなたの不動産今いくら」など。

情報を受取った店舗は「売りたいと思っているお客さん」と思って行動します。

ですがこの場合、興味本位で物件の売却金額を知りたい利用者も当然いらっしゃいます。

■根拠もなく物件が高く売れるように見せかけている

「なんと最大で1800万円の差」「高額査定続出中」「たった60秒の簡単入力で500万円の差が出る事も!」

売りたい方の心をくすぐる言葉が並んでいます。

査定がいくら高くても売れなきゃ意味ないんですけどね。

■○○万人使用!などで安心感を演出している

一括査定サイトを見て下さい。「月間1万人使用!!」などと書いてあります。

多数の利用者がいることで安心のサービスと言いたいのでしょう。

しかし利用者の多さは安心や満足とは別の問題です。

5.今すぐ売却したい人以外は不動産屋と温度が違い過ぎる。

具体的な売却時期は決まっていない状態で一括査定を申し込むとなりがちの現象です。

私の実体験で「先月買った家がいくらで売れるか知りたい」と言われた事が有ります。

なぜそんなことを言われるのか少し不思議でしたが理由は簡単でした。

一括サイトには「具体的な売却時期は決まっていない場合でも、お気軽にご相談ください」などと書いてあります。

サイトにそんな事書いていたら、無料だし一括査定申込んでもおかしくないですよね。

ですがそんな簡単な理由で申し込まれた不動産屋は査定サイトに情報料を支払います。

「今すぐ売りたい!!」「少々条件聞く!!」って方には一括査定サイトはとても便利だと思います。

正直その方が不動産屋の意気込みも違います。

私の思う不動産売買は

一番先に書いたマメ知識を思い出して欲しい。

不動産の査定には根拠の提示が必要です。

成約事例という根拠があれば、何百万円も変わる査定あるかな?って思います。

あと、「大手不動産会社は、買いたいお客さんを抱えている。だから売却が早い!」とネットで見ました。

確かに多いと思いますが、そのお客さんがダメだったら?そんなピンポイントに希望エリアの希望物件に合います?

でも、大手はたくさんの広告費・人件費がかかっていますよね。きっと。

これは私の実体験ですが、会社からの数字に追われていました。だから比較的「両手取引」を狙っています。

両手狙っているのに早い?本当に?と思います。

当店は「片手取引」でも喜んでやります!すぐレインズ載せます。

比較的小中企業は片手仲介でも喜んでやるんではないでしょうか

ココで伝えたい事
大手・中小店舗の数社にご自分で電話して、担当者を見て売却を決めると良いと思います。
不動産屋さんの担当の人と仲良くなってください!これが一番の近道!

売りに出す価格を決める最後の決定は「不動産の持主」です
価格の根拠を聞いて納得した価格で売り出しましょう!

不動産売却一括査定で査定された物件を700万円安く買いました

2021年7月決済した本当に私が購入した案件

はじまりは

一括査定に参加されている業者さんから、「この物件いくらなら購入しますか?」と連絡があり、物件の内覧に行きました。

今回の物件とお隣の物件

今回の物件は「基礎がむき出し」・「雨漏り跡あり」・「物件傾きあり」の昭和50年代の建物でした。その物件をAとします。

その物件のお隣は同じタイミングで建築された見た目同じ様な物件でした。その物件をBと呼びます。

一括査定の査定金額が1,380万円・1,280万円

物件Bは約5年前に売買されている事例がありました。キッチン・お風呂・その他多数のフルリフォームとAにもある

「基礎のむき出し」にコンクリートを流し込んで対応している物件でした。リフォーム済1,380万円がその時の価格。

この成約事例が一番の根拠になります。

何度も書きますが、私たち不動産屋が物件の査定で金額を提示する場合には「この根拠」が必要になります。

この物件Aの一括査定での査定金額は1,380万円・1,280万円になるんです。

変だなと思いませんか?お隣の同じ築年数・見た目の物件がフルリフォーム済1,380万円なのに。

当店ならフルリフォーム代と基礎工事などの金額を引いた880万円や780万円と査定します。

もし1,280万円で販売したら、リフォーム代含むと1,780万円・1,880万円になります。まあ売れないでしょうね。

なぜ1,280万円の査定を出すのか

では、なぜ売れない様な金額で査定をするのか・・・・もう解りますよね?サイトの初めの方にも書いた

媒介契約が欲しいのです。

売主様の心境としては「少しでも高く売りたい」ではないでしょうか。

馬鹿正直に780万円と言ったら、○○不動産の方が高い査定だったと思いませんか?言いませんか?

安く見積もりやがって!と思いませんか?高い査定の方が良心的な査定していると思ってしまいませんか?

1,280万円の媒介契約後

媒介契約を取って、あの手この手で売れる価格まで価格を下げさせます。

偽の案内を入れたり、偽の買い付け証明を入れたり。詳しくは下記ブログを参考にしてください。

不動産売却チラシへ思う事!相場より高く!お客様が居ます!はほぼ嘘!

管理しているマンション・店舗・家などのポストに毎日入っている不動産売却を求めるチラシ。 …私も不動産屋。わかりますよ媒介契約(※1)の大切さ。当店も媒介欲しいです。 ですが、内容が余りにも・・・・と思 ...

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結局時間だけ掛かって780万円とかでの販売になるパターンですね。

なぜ私が物件を買えたのか

不動産を売却されたい方が「物件売りたいな」と思ってネットで検索すると出て来るであろう一括査定。

物件情報を入力すると6~10社に情報が行きます。情報を受け取った店舗は1件7,000円 15,000円ぐらいの情報料を支払います。

6~10社に情報が行ってるのは解っている状態で「○○社が1,280万円」「××不動産が1,380万円」となった場合

例え780万円と査定で思っていても、一般媒介で良いので1,280・1,380万円で媒介契約を取ります。

そうじゃないと7,000円 15,000円が無駄になってしまいます。それで仕方なく1,280万円で媒介契約を取ります。

(私も会社勤めの時は責任者に怒られるのが嫌で、媒介契約を取る事を第一にしてました。気持ちは分かる!)

でも心の中で「売れるわけないやん」と思っている業者さんが今回の買取の話を持ってきた業者さんでした。

その業者さんに雨漏り跡・基礎のむき出し・傾き・周辺事例を説明して「適正価格と思われる買い付け」を渡しました。

1度目は売り出して3日目に入れましたが断られました。しかし、1か月半したころもう一度買い付け入れました。

1か月半全く内覧が無かった様ですし(そら基礎むき出しの物件この価格で見に来る訳ない)、

何社も一般媒介で受けているのでどこの業者もやる気が無かったのでしょう(売れないと思ってる価格の物件にお金かけて広告をする訳がないと思いませんか?)

その中で私は適正と思われる価格で「買う!」と言っているのです。必死に説明した事でしょう。

初めに訳分らん1,280・1,380なんて言わなければ、売主さんも戸惑う事が無かっただろうに・・・。

私はこの物件を580万円で購入しました。

一括査定で本当に解って欲しい事、「査定額=売却額」ではない!

今回は何と700万円も安く買いました。

見た事無いですか?一括査定で700万円の査定額の差!!みたいなネット広告。からくりはこういう事です。

一括査定サイトは運営側が儲かるんです。売主さんが1つ物件情報を入力すれば4~7万円 9~15万円儲かるんです。

アフィリエイターに高額報酬払って、アフィリエイトで誘導しても儲かるんです。

不動産業務を知らないアフィリエイターがアフィリエイトで稼ぐために誘導しているんです

だから高額査定と謳っているんです。高い価格で販売活動は可能ですが売れなくて良いですか?

「優良な業者」と謳っていても、こんな事している業者が多いですが大丈夫ですか?

買主さん達もよく不動産ポータルサイト見てますよ。事例価格知っているお客さん多いですし、

ちょっとづつ価格下げても静観してますよ。

売れる時は相場価格か相場価格より少しでも安く出すと早いです。

しかも初めて出した時が一番反応が良いです。

売却で高く売りたい気持ちはよく分かりますが冷静に考えてみて下さい!

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