住之江区安立で不動産店舗を構えて売買物件を主に取り扱っています!住之江区はもちろん、他エリアの不動産も取り扱います!売りたい・買いたいはシャインエステートへ相談お待ちしております!!

シャインエステート

 06-6657-5470

キーワードで物件を探す

シャインエステートは宅地建物取引士賠償責任保険に加入しています

日ごろからミスが起こらないように物件の調査などを慎重に行っています。 ですがそれでも万が一の事が起こる可能性もあるのでそういった時のために宅地建物取引士賠償責任保険に加入しています。 ここでは宅地建物 ...

続きを見る

【不動産売却】高く!早く!トラブルなし!を実現するコツ

更新日:

不動産の売却方法には大きく分けて二つの方法があります。

1.不動産会社と媒介契約を締結して買い手を見付けてもらう「仲介」
2.不動産会社が直接買主になる「買取」

今回は「仲介」と「買取」それぞれのメリット・デメリットを紹介します。

目次

不動産売買方法「仲介(媒介)」・「買取」の違い

まず用語として「仲介」と「媒介」は不動産取引では同じ様な意味合いです。

これからは「仲介」で話を進めます。
★貸主と借主・売主さまと買主さまの間を不動産会社が仲立ちすることです。

媒介契約は3種類あります!

一般媒介契約
依頼者が他の不動産会社に何社でも重ねて媒介を依頼することができる媒介契約のこと。

また依頼者が自ら見つけた相手方と売買することもできます。

指定流通機構(近畿レインズ)への登録は義務ではありません。

専任媒介契約
依頼者が他の不動産会社に重ねて媒介を依頼することができない媒介契約のこと。

また依頼者が自ら見つけた相手方と売買することもできます。

指定流通機構(近畿レインズ)への登録は7営業日以内の義務が発生します。

専属専任媒介契約
依頼者が他の不動産会社に重ねて媒介を依頼することができない媒介契約のこと。

また依頼者が自ら見つけた相手方と売買することはできません。

指定流通機構(近畿レインズ)への登録は5営業日以内の義務が発生します。

不動産売却の「仲介」とは

一般的な販売方法は「仲介」です。不動産会社が物件の査定を行い、媒介契約を締結してチラシ・インターネットなどの広告を出して買主さまを探す方法です。

媒介契約は最長3か月間。契約期間が過ぎた場合は「媒介更新」を書面で結びます。

購入検討しているお客様が見つかった場合。

内覧、住宅ローン使用の手続き、売主さま買主さまともに契約日と決済日の調整(決済日は平日。時間は午前中が望ましい)をして、お金と物件の引き渡しという流れになります。

通常住宅ローンは事前審査の申込から決済完了まで1ヶ月程の期間を必要とすることが多かったです。

不動産売却仲介の流れ

  1. 不動産屋に連絡
  2. 不動産屋が査定
  3. 不動産屋と媒介契約締結
  4. 販売活動開始・内覧
  5. 買付(購入意思表示)を承諾する
  6. 契約
  7. 決済(お金と物件の引換え)

不動産売却の「買取」とは

一般のお客様ではなく不動産会社が買主となるのが「買取」です。

不動産会社と価格・条件などを交渉し、お互い納得できればすぐに契約をすることが可能です。

集客の必要がないので広告・内覧などの販売活動は必要がありません。

契約日・決済日などは融通が利く事がほとんどです。それが仕事なので売主さまに合わせてくれます。

スムーズに進めば、条件や価格に納得してから一週間後決済なんて事も可能です。

不動産売却買取の流れ

  1. 不動産屋に連絡
  2. 不動産屋が査定
  3. 不動産屋が条件・価格提示
  4. 条件・価格に納得し承諾
  5. 契約
  6. 決済(お金と物件の引換え)

不動産売買方法「仲介(媒介)」のメリット・デメリット

不動産売買方法「仲介(媒介)」のメリット

■相場の価格で販売できるチャンスが有る。

一般的に買取よりも高く売却できる事が多い。

不動産売買方法「仲介(媒介)」のデメリット

■内覧等の手間が発生する

居住中の場合は、少しでもきれいな方が買うために内覧に来た人に、良い印象を与え事が多いです。

さらに、内覧の日・その時間に立ち会っていただかないといけません。

空家の場合は、動産物は全部撤去された方が買うために内覧に来た人に、良い印象を与えると思います。

空家で動産物がなくても、部屋の籠った匂いや配管からの匂いなどが有ったりするので、掃除や換気などを定期的にした方が良いと思っています。

■一般の「物件を買いたい」お客様を見つけるのに時間がかかる可能性が有る。

広告→反響→内覧→申込→契約→決済 になるので時間がかかる可能性が有ります。

通常は契約・決済とお互い都合のつく日程で行うため、日程調整も必要になってきます。

■契約不適合責任を負う

2020年4月に民法改正(債権法改正)がありました。

今まで「瑕疵担保責任」だったのですが、「契約不適合責任」という名称に変更になりました。

「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」はほぼ同じですが、「契約不適合責任」の方がより責任が大きくなりました。

実務では、個人の売主さまでも「引渡しから3か月の契約不適合責任を負う」は普通にあります。

契約不適合責任とは

引き渡した目的物が契約に適合しない場合には、「売主さま」や「請負人」に履行の完了、代金の減額等の責任が生じることになる。これが契約不適合責任です。

民法(債権関係)改正前は、売買の目的物に隠れたる瑕疵があったときの責任等について特別の規定が定められていました。

しかし、この改正によりこの規定が削除されて、隠れた瑕疵があった場合などを含めて、契約の目的に適合しない場合の規定に統合されました。

■近隣の方に「売却中」と知られてしまう

販売に力を入れると、インターネット・チラシ・ノボリ・看板設置などをする事になります。

販売に力を入れれば入れるほど、近隣の方には知られてしまいます。

近隣の方に知られても構わない場合は全然問題ないですが、知られたくない場合は積極的な販売活動が難しくなります。

■仲介手数料が発生する

仲介での売却の場合は仲介手数料が発生します。

不動産会社に仲介で不動産を売却する場合、報酬を支払わなければなりません。

仲介手数料は法律で上限が定められています。詳しくはこちらをご参照ください。

不動産売買方法「買取」のメリット・デメリット

不動産売買方法「買取」のメリット

短期間で売却できる可能性が高い

内覧なども売主さまの都合の良い時間に1・2回見るだけです。

売却額や条件などで、売主さま・買取業者のお互い納得できれば、すぐに契約・決済と進みます。

買主が不動産業者なので、一般の方よりも契約日や決済日や時間なども融通効きやすいです。

早い取引だと価格合意から1週間後に、決済(お金と物件の引換え)になる事もありました。

■契約不適合責任を負わなくても良い

買主が不動産業者です。不動産のプロです。

売主さまは不動産業者が買主の場合は契約不適合責任を負わなくて良いです。

騙して売却していないなら、売却後の心配ゼロです。

「契約不適合責任を負わない」事は物凄く大きいと感じます。

■近隣の方に「売却中」と知られずに売却できる

周辺の人は分からないでしょうね。

だって、1・2回訪問して内覧して価格・条件合意で契約→決済ですから。

■仲介手数料が発生しない

仲介せずに買取ります。仲介手数料は発生しません。

不動産売買方法「買取」のデメリット

■相場価格の8割・7割ぐらいの価格になる

不動産会社は物件という商品を仕入れて、再販売します。

商品化するためのリフォーム費用・不動産取得税・売却時の仲介手数料・所持している間の火災保険などと自社の販売利益の為、市場価格より安く買い取る必要があります。

相場価格の8割・7割になる事が、売主さまからすると最大のデメリット

不動産売買方法「仲介(媒介)」・「買取」の選択の仕方

買取が向いている物件や条件

  1. 急いで現金化したい場合
  2. 劣化のある物件・築年数の古い物件を売却する場合
  3. 近隣の方に売却中と知られたくない場合
  4. 遠方で何度も訪問できない・休みを何度も短期間で取得するのが難しい場合
  5. 動産物の処分費用や、更地にすると売却できるがその費用がない場合

売主さまの色々な事情や物件自体が今の状態では魅力が少ない場合には、買取が向いていると思います。

仲介(媒介)が向いている物件や条件

  1. 急いで売却する必要がない場合
  2. 築浅のキレイな物件の場合
  3. 近隣の方に売却中と知られても大丈夫な場合
  4. ロケーションが良い物件の場合
  5. ある程度休みが取れる・訪問も可能な場合

売主さまが柔軟に対応できる場合や、物件に魅力(築浅・ロケーションが良いなど)が有る場合には仲介(媒介)が向いていると思います。

シャインエステートの「仲介(媒介)」・「買取」のおいしいどこ取り

ここまで読んでいただいた方には、仲介(媒介)・買取の違いが解って貰えたと思います。

では、仲介(媒介)・買取の美味しいどこ取りを紹介します。

当店では、不動産買取業者と数社提携しております。(よくある、子会社で仲介手数料を取る為の関連会社ではありません!!)

早く、少しでも高く売却したい場合は、提携している買取会社数社に買取価格を出させて一番高い価格を出した買取会社と契約・決済していただけます。

その場合、当店は仲介手数料をいただきます。

買取会社が出した買取価格から当店の仲介手数料を引いた価格が、当店の買取価格を上回っていれば、そちらと売却の話を進めていただきます。

※この場合の価格は買取価格です。売却査定の査定価格ではありません。

色々な方法でお客様の大切な不動産売却をシャインエステートは
全力でサポートいたします!お問合せお待ちしております!

シャインエステートの不動産ブログ一覧

その他のシャインエステートブログはこちらです!

不動産売買・売却の店舗側からの視点やお客様からの質問から書いている事が多いです!

有益な情報と思って書いています♪是非見てください♪

シャインエステートの不動産ブログ一覧

大阪市住之江区安立3丁目に店舗を構えている、不動産店舗シャインエステートのブログ一覧です。 お客様に不動産の情報を届けられる様に、当店目線で頑張って書いています! 色々な意見が有ると思いますが不動産購 ...

続きを見る

LINE公式アカウント始めました!
この度シャインエステートのLINE公式アカウントを開設いたしました。
当店の専属/専任物件や売主様都合によりホームページ上で一般公開していない物件などをご紹介します。

営業時間内であればそのままLINEでのお問い合わせも可能です。

・友だち追加方法(LINEアカウントをお持ちの方)
このページをスマートフォンで開いて、下記友だち追加ボタンを押してください。
友だち追加

・友だち追加方法(QRコードで追加)
LINEアプリのメニュー「友だち追加」で「QRコード」を選択し、コードを読み取り追加してください。

メールでのお問合わせはこちらから

-ブログ, 不動産情報ブログ

Copyright© シャインエステート , 2020 AllRights Reserved.