不動産の再建築不可ってどういう事？建て替え出来ないのか

親族から結構古い不動産を相続したのでせっかくだから建て替えして自分たちのための家を建てようとすることってありますよね。

でも物件の状態によっては建て替えが出来ないなんてこともありますので注意が必要です。

今回はそんな再建築不可の物件についてのお話です。再建築不可と言うのはその名の通り建物を取り壊してまた建築することが出来ない物件です。

再建築不可物件ってどんな物件なのか

一般的に多い事例は「接道義務」の問題です。

建築基準法42条で、基本的に建築物の敷地となる土地は、「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」といった規定があります。これが接道義務です。

上記の対象になる道路って言うのは建築基準法上の道路の事で、見た目が「アスファルト」だとか「砂利道」ではないとか、「車の出入りが出来る道路」だとかを指すのではありません。商店街の通路なんかも建築基準法上の道路だったりしますが、逆に道路っぽい自転車専用道路や地下道なんかは接道義務の対象外になったりします。

建築基準法上の道路は公道だけではなく、個人所有の道路（私道）でも建築基準法の対象になる場合があって、そんな時は基本条項を満たしていれば再建築が可能になります。私道の全てが対象になる訳ではないので、対象外の土地では建築確認申請が通りません。その場合は再建築不可になってしまいます。

そもそもなんでそんな再建築不可の土地が存在するかっていうと、建築基準法が施行される前から建ってるその建物が今は再建築不可の物件になっている場合や、テラスハウスでは1件の建物として建築確認申請を申請するので、端の家は道路に接道していますが奥の家は玄関前の通路で道路まで出る場合などは、切り離して再建築が出来ない場合があります。

イメージとしては古い町並みとかが並ぶ昔ながらの住宅街でどう考えても車の通行が出来ないような狭い道路があったりしますよね。そのあたりの住宅は再建築不可物件である可能性が高いです。（あくまで可能性です。判定には調査が必要です）

関西なら京都とかは結構こういった再建築不可物件があったりします。歴史的な古い建物が並ぶ場所も意外と大変なんですね。

他にもこれから道路を作る予定になってる場所や区画整理や市街化調整地域の物件なんかも再建築不可だったりしますね。

再建築不可の物件を建て替える方法ってあるのか

例外的な方法になるんですが、対象の建物が建築基準法施行前や、市街化調整地域に指定される前から建物が建っていた場合にはセットバックをする事で住宅を建てることも可能な場合がありますし、「建築基準法第43条ただし書許可申請」で再建築が可能な場合もセットバックが必要な場合もあります。（詳しくは市区役所等で調べてみないと分かりません）

セットバックと言うのは土地が接してる道路が幅員（基本的には4mですがそれ以上を指定している場所もあります）をクリア出来てない場合に、道路の中心から2m（4m以外なら2m以上になる場合もあります）を確保できる位置まで下がって建物を建てることです。

簡単に言うと、自分の敷地を道路として提供して、将来的に4m（4m以外のであれば指定）の幅員の道路にする事です。

さらに道路の反対側が崖や川の場合には道路の中心から2mではなく、その川などの側の道路境界線から4m（4m以外なら指定の幅員）まで下がって建築する必要があります。

ちなみにこのセットバックして出来た部分は道路と同じ扱いになるので、新しく家や塀などは建てられなくなります。こういった道路を「みなし道路」や「2項道路」と表現します。2項っていうのは建築基準法の42条2項からきています。
※ですので、「この私道私が出した土地だから」と色々置いたりするのはダメです！位置指定道路も同様です。道路と認定されなければ再建築不可です。

この他にも様々な要因で例外があったりしますので、再建築不可物件かどうかは詳しく調査してみないと分からない部分ですのでご相談いただければと思います。

まとめ

再建築不可物件と言うのは読んで字のごとく、家の建て替えなどが出来ない物件の事です。

再建築不可になっている原因で比較的多いものが接道義務を果たせない物件の場合。

例外としてセットバックなどを利用すれば建物面積を少なくして再建築出来る場合があるが、詳しくは調べてみる必要があります。

とにかく、一度ご相談いただくことを推奨しています。

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